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Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ?

En cas de conflit au sujet d'un logement du secteur privé loué avec un bail d'habitation, il est parfois obligatoire d'engager une conciliation auprès d'un tiers (par exemple, conciliateur de justice) avant de pouvoir saisir le juge, si nécessaire. Selon le type de litige (sur le bail, le loyer, l'état des lieux ...), propriétaire et locataire doivent respecter des délais pour agir. Nous vous expliquons.

Location immobilière : contrat de location (bail)

    Attention

    En cas de bail mobilité, des règles spécifiques s'appliquent.

    Pour être considéré comme logement meublé , le logement à louer doit comporter au minimum certains meubles.

    La liste des meubles indispensables dépend de la date de signature du bail.

    Le montant du litige est déterminant :

    1. Courrier recommandé (étape facultative)

    Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

    Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

    Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

    2. Démarche amiable (étape obligatoire)

    Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :

    3. Recours au juge

    En cas d'échec de la démarche amiable, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

    Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

      À savoir

      Pour déterminer le montant du litige, il faut prendre en compte le montant total de vos demandes. S'il n'est pas possible de chiffrer le montant du litige (par exemple, si vous demandez l'annulation du bail), vous devez saisir le tribunal par assignation. En cas de non respect de la liste de meubles indispensables, le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide .

      Le bail doit respecter des règles spécifiques (contenu, documents en annexe...).

      Le montant du litige est déterminant :

      1. Courrier recommandé (étape facultative)

      Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

      Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

      Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

      2. Démarche amiable (étape obligatoire)

      Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :

      3. Saisir le juge

      Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

      Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

        À savoir

        Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes. Il arrive que vous ne puissiez pas chiffrer la valeur du litige (par exemple si vous demandez l'annulation d'un contrat). Dans ce cas, vous devez saisir le tribunal par assignation.

        En cas de litige sur le montant du complément de loyer, il est obligatoire d'engager une conciliation, pour pouvoir ensuite saisir le juge, si nécessaire.

        1. Courrier recommandé (étape facultative)

        Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

        Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

        Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, photos...).

        2. Conciliation (étape obligatoire)

        Le locataire doit obligatoirement saisir la commission départementale de conciliation (CDC) avant de recourir au juge.

        Il doit saisir la CDC dans un délai de 3 mois après la signature du bail.

        La procédure est gratuite.

        Devant la CDC, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. il doit apporter la preuve que le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

        Si la CDC parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la CDC. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

        Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la CDC pour demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de diminuer le complément de loyer.

        3. Saisir le juge

        Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de 3 mois après avoir reçu l'avis de la commission de conciliation. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection d'une demande d'annulation ou de diminution du complément de loyer.

        Le loyer (tenant compte d'un éventuel complément de loyer) fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail (effet rétroactif).

        Attention

        Jusqu'à ce que le juge rende sa décision, le locataire doit continuer à payer le loyer (loyer de base et le complément de loyer) fixé dans le bail.

        Le montant du litige est déterminant :

        1. Courrier recommandé (étape facultative)

        Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

        Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

        Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

        Par exemple, si le dépôt de garantie n'est pas rendu par le propriétaire dans le délai pour le faire, le locataire peut rédiger son courrier selon ce modèle :

        2. Démarche amiable (étape obligatoire)

        Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :

        3. Recours au juge

        En cas d'échec de la conciliation, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.

        À savoir

        Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes. Si vous pouvez pas déterminer le montant du litige, vous devez saisir le tribunal par assignation.

        Le montant du litige est déterminant :

        1. Courrier recommandé (étape facultative)

        Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

        Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

        Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

        2. Démarche amiable (étape obligatoire)

        Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une démarche amiable en faisant intervenir :

        3. Recours au juge

        En cas d'échec de la démarche amiable, vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

        Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

          À savoir

          Pour déterminer la valeur du litige, il faut prendre en compte le montant total des demandes. Il arrive que vous ne puissiez pas chiffrer la valeur du litige. Dans ce cas, vous devez saisir le tribunal par assignation.

          Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit fournir au locataire un logement décent.

          Attention

          Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

          Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Il est recommandé de le faire par écrit, et d'envoyer cette lettre par courrier recommandé avec avis de réception. Pour cela, il peut utiliser ce modèle de lettre :

        • Signaler au bailleur (propriétaire ou agence immobilière) la non décence du logement loué
        • Selon le département où se trouve le logement, le locataire peut signaler les signes de non-décence du logement sur Histologe , afin d'obtenir un accompagnement des services de l'État dans sa démarche auprès du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

        • Histologe : pour signaler aux services de l'État les signes de non décence du logement loué
        • La suite dépend de la réponse du propriétaire (ou de l'agence immobilière) :

          Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :

          • Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer

          • Délais de réalisation de ces travaux.

            En général, lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le loyer.

            Mais dans certaines communes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. Il s'agit des communes suivantes :

            Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

            À savoir

            Vous pouvez connaître le loyers de référence majoré à l'aide de ce simulateur.

            Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

            Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

            • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

            • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

            • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement.

            La proposition doit contenir les éléments suivants :

            Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

            Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

            En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

              Les règles à appliquer lorsque le logement est de nouveau loué à un locataire après être resté inoccupé pendant moins de 18 mois dépendent de la commune où se situe le logement.

              Il existe plusieurs cas de figure :

              • Soit le logement se situe à Paris, Lille (Hellemmes, Lomme), Montpellier, Bordeaux, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou dans les communes d'Est Ensemble ou de Plaine Commune

              • Soit le logement se situe dans une autre commune, située en zone tendue

              • Soit le logement se situe dans une autre commune, qui n'est pas située en zone tenue.

              Pour savoir si votre commune est située en zone tendue, vous pouvez utiliser ce simulateur :

            • Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)

              Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois d'inoccupation peut être augmenté dans certains cas seulement :

              • lorsqu'il n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents

              • lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

              • lorsqu'il est sous-évalué.

              Mais le nouveau loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

              Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester en envoyant au propriétaire (ou à l'agence immobilière) une lettre recommandée avec accusé de réception.

              En cas d'échec, il peut saisir :

              En général, lorsque le logement est reloué après être resté inoccupé pendant moins de 18 mois, le propriétaire fixe librement le loyer.

              Mais dans certaines communes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. Il s'agit des communes suivantes :

              Le loyer de base (montant du loyer hors charges et hors complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.

              À savoir

              Vous pouvez connaître le loyers de référence majoré à l'aide de ce simulateur.

              Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré , le locataire peut demander une diminution de loyer au propriétaire ( action en diminution de loyer ).

              Le locataire peut adresser cette proposition au propriétaire :

              • Soit par lettre recommandée avec accusé de réception

              • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

              • Soit lui être remise en main propre contre récépissé ou émargement.

              La proposition doit contenir les éléments suivants :

              Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire.

              Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la date de réception de la proposition du locataire.

              En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir dans les 2 mois suivants le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

                Le montant du litige est déterminant.

                1. Mise en demeure (étape facultative)

                Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou son représenatnt), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

                Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

                Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures...).

                Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :

                2. Démarche amiable (étape obligatoire)

                Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :

                Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

                3. Saisir le juge

                En cas d'échec de la démarche amiable, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans l'année qui suit la date de révision du loyer.

                Une action en diminution de loyer peut être engagée pour un logement situé dans les communes ou groupements de communes suivants :

                • Paris

                • Bordeaux

                • Est Ensemble

                • Lille, Hellemmes et Lomme

                • Lyon et Villeurbanne

                • Montpellier

                • Plaine Commune

                • Pays basque (bail signé depuis le 25 novembre 2024).

                Lorsque le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut proposer au propriétaire de diminuer le loyer de base. Le locataire doit faire cette proposition au moins 5 mois avant l'échéance du bail.

                4 mois avant la fin du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du propriétaire, le locataire doit saisir la commission départementale de de conciliation (CDC). La CDC intervient gratuitement. Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant l'échéance du bail.

                Attention

                Si le juge n'est pas saisi dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer.

                Lorsque le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

                Le locataire peut accepter ou refuser.

                En cas de désaccord persistant, la procédure à respecter dépend de la localisation du logement :

                • à Paris, Lille (Hellemmes, Lomme), Plaine commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, et au Pays Basque depuis le 25 novembre 2024

                • dans une commune en zone tendue

                • dans une autre commune (hors zone tendue)

                Pour vérifier si la commune est située en zone tendue :

              • Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers)

                Le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

                Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer , en fournissant au propriétaire  6 références de loyer de logements comparables  situés dans le même groupe d'immeuble ou dans un autre groupe d'immeuble aux caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

                En cas de désaccord ou sans réponse 4 mois avant l'échéance du bail, le locataire ou le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La CDC intervient gratuitement.

                En cas d'échec de la CDC, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant l'échéance du bail.

                Attention

                Si le juge n'est pas saisi avant l'échéance du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'IRL pour fixer le nouveau loyer.

                  Il s'agit de tous les litiges entre un locataire et son propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), notamment ceux liés :

                  Attention

                  Y compris en cas de litige, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges. Seul le juge peut décider de  bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges)  au propriétaire, dans l'attente du résolution du litige.

                  1. Courrier recommandé

                  Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

                  Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

                  Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

                  2. Démarche amiable

                  Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, et que :

                  Pour déterminer le montant du litige, il faut prendre en compte le montant total de vos demandes. S'il n'est pas possible de chiffrer le montant du litige (par exemple, si vous demandez l'annulation du bail), vous devez saisir le tribunal par assignation.

                  À savoir

                  La  CDC  est notamment compétente en matière de :

                  Mais elle n'est pas compétente pour les litiges liés au loyer d'un logement social.

                  3. Saisir le juge

                  D'une manière générale, tout litige lié à un bail d'habitation est de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.

                  Le juge doit être saisi dans un délai de 3 ans après l'apparition du litige.