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Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail commercial. On parle de déspécialisation totale ou plénière .

Le locataire peut effectuer un changement d'activité s'il remplit toutes les conditions suivantes :

• L'activité nouvelle proposée par le locataire correspond à l'évolution de la conjoncture économique (par exemple, une crise économique affectant la branche d’activité du locataire).

• L'activité nouvelle répond à l'organisation rationnelle de la distribution. Il s'agit par exemple de l'intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle. La transformation d'un pressing en restaurant dans un quartier très touristique est justifiée compte tenu de la baisse constante des résultats financiers du pressing.

• L'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Lorsque les locaux sont situés dans une copropriété, il faut vérifier que l'activité envisagée n'est pas interdite par le réglement de copropriété. De plus, l'activité nouvelle ne doit pas entraîner de nuisances pour le voisinage. Ainsi, la transformation d'un commerce de meubles en commerce de bar-restauration rapide est génératrice de bruits et nuisances diverses qui peuvent perturber les conditions de vie des occupants de l'immeuble.

Le locataire doit donc démontrer que, compte tenu de l'évolution de la conjoncture économique et des nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, l'activité exercée est inadaptée et que l'activité nouvelle s'impose.

Si le locataire estime qu'il remplit les conditions pour changer d'activité, il doit demander une autorisation préalable au propriétaire par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

La demande comporte l'indication de la ou des nouvelles activités envisagées.

Le locataire doit également avertir, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, les créanciers disposant d'un privilège inscrit sur le fonds de commerce. Le changement d'activité du fonds de commerce peut impacter les droits de ces créanciers. Ils peuvent alors réclamer des garanties supplémentaires en invoquant les risques liés à la nouvelle activité.

Ces créanciers inscrits sur le fonds de commerce ont un délai de 3 mois pour répondre au locataire. Cette réponse est envoyée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse des créanciers vaut acceptation du changement d'activité.

Dans les 3 mois de la réception de la demande de changement d'activité, le propriétaire répond par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il a 3 possibilités :

• Accepter la transformation

• S'opposer à la transformation, en motivant son refus

• Donner son accord sous certaines conditions (par exemple, augmentation de loyer, exécution de certains travaux)

Lorsque le propriétaire s'est engagé auprès de ses autres locataires à ne pas louer le fonds de commerce pour une activité identique à celle qu'ils exercent, il doit les informer. Il a un délai d'un mois à compter de la demande du locataire. Il transmet cette information par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

Les locataires ont alors un mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.

L'absence de réponse des autres locataires vaut acceptation.

Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

• Motif grave et légitime : par exemple, il peut refuser la transformation d'un commerce de vente de vêtements en commerce d'alimentation orientale lorsque celle-ci peut entrainer des nuisances au voisinage avec encombrement du trottoir.

• Engagement de non-concurrence vis-à-vis d'autres locataires lorsqu'il loue plusieurs fonds de commerce. Le propriétaire peut refuser le changement d'activité si un autre de ses locataires avec qui il a signé un engagement de non-concurrence, exerce la même activité.

• Exercice de son droit de reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)

Cependant si le refus du propriétaire n'est pas justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut autoriser le changement d'activité.

Le propriétaire ayant accepté le changement d'activité peut, en contrepartie, réclamer à son locataire une majoration du loyer et cela sans attendre la révision triennale.

Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice . Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité.