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Ouvrir une chambre d'hôtes

Comment ouvrir une chambre d'hôtes ? Cet hébergement touristique peut être considéré comme une activité commerciale (ou agricole si elle se situe sur une exploitation agricole). La déclaration d'activité est obligatoire quel que soit le montant des revenus générés. On vous explique toutes les démarches à effectuer.

Hébergement touristique

Une chambre d’hôtes est définie comme une chambre meublée chez l’habitant en vue d'accueillir des touristes à titre onéreux.

Elle propose un hébergement pour une ou plusieurs nuitées, dans une limite de 30 nuits consécutives maximum.

Elle doit être accompagnée d'au moins 3 des 4 prestations suivantes :

  • Accueil, réception des clients (en présentiel par le loueur ou par voie électronique ou par un mandataire)

  • Petit déjeuner compris dans la prestation de chaque nuitée

  • Fourniture du linge de maison (toilette et couchage) et son remplacement en fonction du nombre de nuits réservées

  • Nettoyage régulier des locaux.

La capacité d'accueil ne doit pas dépasser 5 chambres ou 15 clients simultanément.

L'appellation « chambre d'hôtes » ne peut être utilisée que si ces conditions sont remplies. Sinon, il convient d'utiliser l'appellation de « chambre chez l'habitant ».

Combien de clients peuvent être accueillis ?

L'activité de chambre d'hôtes est limitée à 5 chambres et à 15 clients en même temps.

Au-delà de 5 chambres ou de 15 clients simultanément, l'appellation de chambre d'hôtes ne peut pas être utilisée. L'activité d'hébergement est alors soumise à l'appellation «  chambres chez l'habitant  ». D'autres règles s'appliquent, équivalentes à celles en vigueur dans l'hôtellerie.

Lorsque la capacité d'accueil autorisée est dépassée, il faut suivre la réglementation des établissements recevant du public (ERP). Ces règles pour les ERP sont alors plus strictes en matière de sécurité, d'incendie et d'accessibilité aux personnes handicapées.

L'hébergeur qui utilise à tort l'appellation «  chambre d'hôtes  » peut être sanctionné pénalement pour pratique commerciale trompeuse (amende jusqu'à 300 000 € et 2 ans d'emprisonnement pour une personne physique, ou amende jusqu'à 1 500 000 € pour une personne morale).

Où doit se situer la chambre d'hôtes ?

Règles d'urbanisme

La chambre doit se situer dans l'habitation de l'hébergeur, soit dans les locaux soit sur son terrain.

S'il s'agit d'une chambre d'hôtes chez un exploitant agricole, les locaux doivent se situer sur le terrain agricole ou chez l'hébergeur.

En cas de construction ou de rénovation d'un bâtiment dans le but de louer une chambre d'hôtes, il convient de vérifier les autorisations d'urbanisme, notamment en consultant le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune. Le PLU permet de savoir si le terrain est constructible ou non, s'il est situé ou non en zone inondable ou bien en zone protégée (par exemple en  zone Natura 2000 ).

Si le logement se situe dans une copropriété, l'hébergeur doit au préalable vérifier que le règlement de copropriété n'interdit pas d'exercer toute activité commerciale de location touristique. Il doit également informé le syndic de la présence d'une location touristique dans la copropriété dès lors qu'elle a fait l'objet d'une déclaration en mairie.

À savoir

Les locaux dédiés à la chambre d'hôtes restent à usage d'habitation. Ils ne deviennent pas des locaux à usage professionnel et commercial. On dit qu'ils ne changent pas de destination.

Salle de bains et sanitaires

Chaque chambre doit donner accès (directement ou indirectement) à une salle de bains et à un WC.

Elle doit comporter au minimum 1 salle de bains et 1 sanitaire pour 5 personnes.

Quelles doivent être les dimensions de la chambre ?

La surface minimale au sol de la chambre, hors installations sanitaires, doit respecter les dimensions suivantes :

  • Pour 1 personne : 7 m2

  • Pour 2 personnes : 9 m2

  • Pour 3 personnes : 14 m2

  • Pour 4 personnes : 18 m2

Au-delà de 4 personnes, en plus des 18 m2 minimum obligatoires, il faut ajouter 5 m2 par personne supplémentaire et le volume d'air par personne occupant la chambre doit être de 11 m3 minimum.

Obligation de décence énergétique sur les résidences secondaires louées

À partir de 2034, les résidences secondaires faisant l'objet d'une location en chambre d'hôtes devront atteindre au moins la classe D du  DPE  (donc entre les classes A et D).

Cette obligation ne concernera pas les chambres d'hôtes situées dans la résidence principale du loueur.

  • Vérifier son DPE

    • Une chambre d'hôtes doit proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes :

    • Accueil, réception des clients

    • Petit-déjeuner compris dans la prestation de chaque nuitée

    • Fourniture du linge de maison (toilette et couchage) et son remplacement en fonction du nombre de nuits réservées

    • Nettoyage régulier des locaux.

    L'hébergeur peut être sanctionné s'il ne remplit pas ces conditions et s'il utilise à tort l'appellation « chambre d'hôtes ».

    Louer une chambre d'hôtes sur une exploitation agricole

    Si la chambre d'hôtes est gérée par une exploitation agricole, elle doit être un prolongement de cette activité tout en restant accessoire.

    Fiscalement, l'activité accessoire s'entend de la façon suivante : la moyenne annuelle des recettes tirées de l'activité d'hébergement sur les 3 années civiles précédentes ne doit pas excéder 50 % de la moyenne annuelle des recettes tirées de l'activité agricole, ni excéder 100 000 € .

    Elle doit par ailleurs proposer une prestation en lien avec l'exploitation. Par exemple, des produits issus de la ferme peuvent être servis lors du petit-déjeuner, des activités de loisirs ou des visites pédagogiques peuvent être proposées (balade à cheval, visite de ferme, etc.).

    Accueil et réception des clients

    L'accueil prévoit l’orientation des clients vers leur logement.

    Il doit comporter l'information sur les modalités d’accès aux éventuels équipements et services annexes disponibles lors de leur séjour.

    L'accueil consiste aussi en la présentation des règles de fonctionnement de l’établissement (un livret d'accueil par exemple).

    La location en chambre d'hôtes est basée sur la convivialité, le partage. La réglementation s'est cependant assouplie en ce qui concerne la personnalisation de l'accueil. L'accueil peut être considéré comme étant personnalisé même s'il a lieu par le biais d'une communication électronique et d'une boîte à clés (à condition de laisser le choix au client d'un accueil physique s'il préfère).

    Les exemples d'accueil suivants sont possibles :

    • Le loueur propose une réception physique à ses clients en début et en fin de séjour, sur des plages horaires déterminées

    • Une personne intermédiaire assure la réception des clients

    • Le loueur propose à ses clients le choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre ou un accueil par mail, avec mise à disposition des clés via une boîte à clés.

    Attention

    La seule mise à disposition des clés via une boîte à clés n'est pas possible. Le loueur doit proposer au client le choix entre un accueil physique et un accueil non présentiel (boîte à clés par exemple) selon sa préférence.

    Petit déjeuner

    L'hébergeur choisit le lieu où le petit déjeuner sera servi, de façon individuelle ou collective.

    Le petit déjeuner peut être proposé soit dans les locaux meublés mis à disposition du client, soit dans un local commun aménagé permettant la consommation sur place des denrées. Ce local doit être situé dans l'immeuble ou dans l'ensemble immobilier.

    Il peut y avoir un délai entre la commande du petit déjeuner et son service effectif.

    Le loueur peut aussi utiliser un système de pré-commande à disposition des clients auprès d'une boulangerie de proximité.

    À noter

    La prestation ne peut pas se réduire en la mise à disposition d'un distributeur automatique de denrées.

    Fourniture de linge

    La fourniture de linge de maison propre (draps de lit, housse de couette, serviettes de bain, taies d’oreiller, etc.) doit être assurée au début du séjour.

    Son renouvellement régulier doit être proposé par le prestataire d'hébergement.

    La condition est satisfaite lorsque le séjour comprend un maximum de 5 nuits. Lorsque le séjour est d’une durée égale ou supérieure à une semaine (7 jours ou 6 nuits consécutives), le linge de maison doit être changé.

    La mise à disposition d’une laverie, sans renouvellement du linge de maison par le loueur, ne suffit pas.

    Nettoyage régulier des locaux

    Le nettoyage des locaux doit être effectué avant le début du séjour du client.

    Il doit être proposé au client de façon régulière pendant son séjour.

    Cette régularité est appréciée en fonction de la durée du séjour du client et des normes d’hygiène habituelles dans le secteur de l’hébergement.

    Un nettoyage hebdomadaire des locaux est ainsi considéré comme suffisant. Lorsque le séjour dure au maximum 5 nuits consécutives, le nettoyage peut être réalisé uniquement au début du séjour. Si la durée dépasse 5 nuits, le nettoyage doit être renouvelé.

    En revanche, la simple mise à disposition du client du matériel servant au nettoyage ne suffit pas à remplir la condition de nettoyage des locaux.

    Le service d'une table d'hôtes n'est pas réglementé mais une  réponse ministérielle  précise les règles à respecter.

    Par ailleurs, la  circulaire du 23 décembre 2013  s'applique toujours et précise que la protection des consommateurs notamment dans le cadre d'un service de table d'hôtes doit être d'un niveau aussi élevé que celle exigée dans un hôtel ou un restaurant.

    Conditions à remplir pour le service du repas

    Seul le petit-déjeuner fait partie des prestations obligatoires.

    Le loueur peut cependant proposer de servir et de partager un repas avec ses convives, appelé table d'hôtes .

    Cette prestation est facultative. Elle est facturée en supplément.

    Le prix de la prestation de table d'hôtes, boissons comprises, doit être affiché.

    Ce repas peut être servi le midi ou le soir, à la convenance du loueur et de celle du client.

    Proposer une table d'hôtes oblige à respecter les 4 règles suivantes :

    • Menu unique (le client ne peut pas choisir son entrée, son plat ni son dessert)

    • Service aux seuls occupants des chambres d'hôtes

    • Table unique de restauration pour tous les hôtes

    • Cuisine traditionnelle de qualité confectionnée avec les produits locaux du terroir.

    À noter

    Des locataires d'un gîte ou d'un autre type d'hébergement qui ne serait pas une chambre d'hôtes ne peuvent pas se voir proposer une table d'hôtes, sauf à devenir un restaurant. Auquel cas la réglementation est différente, notamment plus contraignante en matière de sécurité, d'hygiène, etc.

    Conditions à remplir pour le service éventuel de l'alcool

    Si la chambre d'hôtes propose de l'alcool (quel que soit le degré d'alcool, par exemple de la bière, du cidre ou du poiré), le loueur doit suivre une formation de 7 heures (sur une seule journée).

    Cette formation porte sur la prévention des risques liés à la consommation d'alcool.

    Sa durée est plus courte que la formation destinées aux futurs restaurateurs.

    Elle permet d'obtenir une attestation qui vaut permis d'exploitation avec la mention «  loueur de chambres d'hôtes  ».

    Le permis obtenu est valable pendant 10 ans. Après ce délai, le loueur doit suivre de nouveau la formation pour reconduire son permis.

    Ce permis d'exploitation est suffisant. Le loueur n'est pas obligé de posséder une licence ni une petite licence restaurant .

    Règles d'hygiène

    Toute proposition d'aliments aux clients de la chambre d'hôtes, oblige à respecter des règles d'hygiène, tout comme pour une activité de restauration en général : alimentation en eau potable, propreté des surfaces et des ustensiles, lavage des mains, etc.

    Le loueur de chambre d'hôtes est cependant dispensé de suivre la formation à l' hygiène alimentaire dans la restauration commerciale .

    Une chambre d'hôtes est toujours un hébergement touristique non classé.

    En effet, pour les chambres d'hôtes, il n'existe pas de classement selon le système d'accréditation officiel (étoiles) qui s'applique aux hôtels, campings et meublés de tourisme.

    Toutefois, il existe de nombreuses démarches possibles de labellisation privées (marques, chartes, labels).

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